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  06年五大房產新政解析:物管費將分五級收取    3星級
06年五大房產新政解析:物管費將分五級收取
[ 作者:金豆子     轉貼自:《京華時報》     點擊數:4447     更新時間:2006/2/24     文章錄入:Admin
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過去的2005年被稱為房產政策年,那么,今年又有哪些規范樓市、有利于市民的政策出臺或施行?對市民會產生什么樣的影響?記者近日采訪了有關專家對此進行了解析。

  關鍵詞:物業管理

  1.住宅物業費分級收取

  新政速讀:

  南京2005年出臺的住宅小區物管收費分五級,最低的每月只要0.2元/m2,最貴的高達2元/m2。但令業主困惑的是:比如多層住宅0.6元/m2的收費屬于三級,但是對應的物管應該提供怎樣的服務?目前只有兩個標準:一是中國物業協會的三級標準;另外就是江蘇省的七級標準,沒有一個能和南京的五級收費直接對應。因此,一部新的《南京市普通住宅物業服務分等收費標準》正在擬訂中。記者了解到,這個新辦法列出了1-5級每一級收費所對應的服務標準,每級服務都分綜合管理、保安、保潔、綠化、公共部位設備設施維護五項,每一項都有具體服務標準和收費。這樣一來,物管服務菜單就有了25道“菜式”。

  新政解析:

  南京市物業管理辦公室負責人表示,業主可以根據自己需求選擇,比如選了二級綜合管理、三級保潔、四級保安、二級綠化、三級的共用部位設施維護,只要把這五個項目的收費加起來,就可以得到該小區每月每平方米的收費標準,這樣業主就可以將收費對照相應的服務標準,看兩者是否相符。

  出臺時間:預計今年上半年

  影響人群:所有業主

  關鍵詞:房產評估

  2.抵押房產可省評估費

  新政速讀:

  2006年1月25日,建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合發布《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》,其中第二條規定:房地產抵押價值由抵押當事人協商議定,或者由房地產估價機構進行評估。房地產抵押價值由抵押當事人協商議定的,應當向房地產管理部門提供確定房地產抵押價值的書面協議;由房地產估價機構評估的,應當向房地產管理部門提供房地產抵押估價報告。

  新政解析:

  南京市房管局產權市場處抵押科副科長陳小中認為,該項規定明確了市民用房產做抵押、辦理抵押登記時,房產價格可由雙方約定,不一定非要評估,可以省下一筆可觀的評估費。

  按照現有規定,抵押人如果認為被抵押房產值50萬元,必須拿出相關證明。比如這房子是去年剛買的,合同上價格就是這么多;但如果是房改房或近期沒有買賣的,一般需要找專業的評估公司來評估。目前在該部門登記的房產抵押中大約有10-20%需要評估,費用少則幾百元,多則上千元。有了新規,市民之間用房產做抵押借貸,房產價值就可以憑雙方約定即可,房產部門只是大致檢查一下約定價是否與當地房價相符即可。這一新規可省去評估收費,有利于讓更多民間借貸中的抵押房產都到房產部門登記,減少借貸風險。

  生效時間:今年3月1日起

  影響人群:抵押房產的市民

  關鍵詞:維修基金

  3.公共維修金上網可查

  新政速讀:

  市民購買商品房時,都必須按總房價的2%或3%交納維修基金,這筆資金的存儲和使用今年將透明。南京市物業管理辦公室2006年的工作計劃中,開通“南京物業網”赫然在目。上網人群被設定為物業管理企業、房產中介和業主。物管企業資質網上就可以申請,業主則可以查詢維修資金、物業企業資質、優秀物管小區等,招投標信息公示則可為小區業主找物管、物管找項目搭橋。網站還打算設立投訴反饋信箱、政策法規解讀等欄目。

  新政解析:

  南京市物業管理辦公室負責人表示,目前有電梯的房子是按總房價的3%、沒有電梯的按2%交維修基金。市民多有疑問,交納的維修基金少則幾千元,多則幾萬元,但都不知道用在哪兒了。其實,這筆錢一直都在市物業辦設立的賬目里,都掛在個人的房產名下,每年的利息都按有關規定結算打入個人賬戶。今年,該部門將在南京網上房地產的平臺上,增設物業網,個人賬戶上網一查就清清楚楚了。

  實現時間:今年內

  影響人群:所有業主

  關鍵詞:房貸利率

  4.住房貸款利率可固定

  新政速讀:

  光大銀行南京分行宣布,該行個人貸款中心正式接受市民申請辦理固定利率房貸。固定房貸利率檔次共分4種:在個人住房貸款中,5年期(含)以下貸款利率為5.94%,5年-10年(含)為6.18%;在商業用房貸款中,5年期(含)以下貸款利率為6.18%,5年-10年(含)為6.42%。

  固定利率明顯高出目前的浮動利率水平。以個人房貸為例,固定利率定價為5年以下、5年-10年的,分別定為5.94%和6.18%。而當前5年以下和5年以上的房貸優惠利率分別為5.27%、5.508%。另外,建設銀行、上海浦東發展銀行開辦固定利率房貸業務的申請,也獲得了中國人民銀行的批準,在南京的具體業務正在準備中。

  新政解析:

  2004年10月29日、2005年3月17日,房貸利率兩次上調,固定利率的推出對連遭兩次加息打擊的買房者來說,無疑多了一種選擇。據光大銀行南京分行人士介紹,從目前情況來看,咨詢業務的市民多,但真正有意向的客戶卻不多,固定利率房貸需要一個被市民接受的過程。一項調查發現,大量的南京貸款人都會提前還款,平均貸款期限只有5.6年,因此這類貸款人并不一定適合固定利率。

  施行時間:2006年1月26日

  影響人群:新貸款購房者

  關鍵詞:節能工程

  5.節能措施應現場公示

  新政速讀:

  建設部《民用建筑節能管理規定》指出,新建民用建筑應當嚴格執行建筑節能標準要求,民用建筑工程擴建和改建時,應當對原建筑進行節能改造。從2006年1月1日起,所有房地產開發企業都應當將所售商品住房的節能措施、圍護結構、保溫隔熱性能指標等基本信息在銷售現場顯著位置予以公示,并在《住宅使用說明書》中予以載明。2006年1月16日,江蘇省建設廳轉發了該文件,規定正式在江蘇生效。

  新政解析:

  江蘇省建設廳科研設計處有關人士認為,過去只在房地產行業內推廣建設節能住宅,收效不明顯,此次規定要求開發商將節能信息向購房者公布,開發商在建住宅時才會把住宅節能當作大事來辦。今年將下力氣落實新規、狠抓住宅節能。

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